Prima di acquistare un immobile è utile prendere delle informazioni sulla proprietà dell’immobile.
Un controllo svolto per buona parte dal notaio che si occuperà di redigere l’atto di compravendita, ma che anche il futuro compratore può effettuare. A questo proposito, l’Agenzia delle Entrate mette a disposizione dei cittadini alcuni strumenti pratici per conoscere la situazione del bene che si intende acquistare, attraverso la sezione ‘Servizi catastali e ipotecari online’ del suo sito internet dove è possibile accedere a una serie di servizi per ottenere notizie su un immobile.
Si può individuare il proprietario dell’immobile e verificare eventuali ipoteche
Uno dei servizi cui è possibile accedere, è l’ispezione ipotecaria, dove si possono consultare i registri, le note e i titoli depositati presso i ‘Servizi di pubblicità immobiliare’ dell’Agenzia delle Entrate.
Attraverso l’ispezione ipotecaria è possibile individuare il proprietario dell’immobile e se, sullo stesso, ci sono ipoteche o pendenze, anche giudiziarie.
In questo modo, si possono controllare le trascrizioni, le iscrizioni e le annotazioni presenti nei registri immobiliari:
- le trascrizioni vengono effettuate quando si trasferisce (per esempio si vende) o si costituisce un diritto reale di godimento (per esempio l’usufrutto) su un bene immobile oppure si rendono pubbliche determinate vicende giuridiche relative a immobili (per esempio la divisione, l’acquisto per successione o il pignoramento)
- l’iscrizione si fa per la costituzione di ipoteche su immobili (derivanti per esempio da mutui)
- l’annotazione è fatta quando vengono modificate trascrizioni, iscrizioni o annotazioni precedenti (per esempio, le cancellazioni di ipoteche e di pignoramenti).
Il contratto preliminare
Il contratto preliminare, chiamato anche compromesso, è un accordo tra venditore e compratore che si impegnano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita. Il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile si avrà ovviamente solo con la firma del compratore. Il preliminare può essere stipulato anche quando non è possibile la vendita immediata, quando ad esempio l’acquirente è in cerca di un mutuo oppure il venditore è in attesa che gli venga consegnata una nuova casa. Il contratto preliminare deve essere redatto in forma scritta (scrittura privata, scrittura privata autenticata o atto pubblico).
ll contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro 20 giorni dalla sottoscrizione. Se stipulato con atto notarile, a pensarci è il notaio entro 30 giorni. Ecco le imposte dovute per la registrazione:
- imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita
- imposta di bollo, nella misura di 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe. Se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata, l’imposta di bollo è invece di 155 euro. Quando il preliminare prevede un pagamento, è dovuta, inoltre, l’imposta di registro proporzionale pari
- allo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria
- al 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita
In entrambi i casi, l’imposta pagata con il preliminare sarà poi detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita. Nel caso in cui l’imposta proporzionale versata per la caparra confirmatoria e per gli acconti di prezzo risulti superiore all’imposta di registro dovuta per il contratto definitivo, spetta il rimborso della maggiore imposta versata per la registrazione del contratto preliminare.
Il rimborso deve essere richiesto, a pena di decadenza, entro tre anni dalla data di registrazione del contratto definitivo. La domanda di rimborso deve essere presentata all’ufficio che ha eseguito la registrazione. Se nel contratto preliminare non è specificato a che titolo sono state corrisposte le somme, queste vanno considerate acconti sul prezzo di vendita.
La stipula del preliminare fa sorgere solo un obbligo giuridico tra venditore e acquirente, senza determinare il trasferimento della proprietà. Pertanto potrebbe accadere che, nonostante il ‘compromesso’, il venditore venda lo stesso immobile ad altra persona oppure costituisca sullo stesso diritti reali di godimento (ad esempio un usufrutto) o che venga iscritta a suo carico un’ipoteca. In questi casi, il compratore potrà chiedere al giudice solo il risarcimento dei danni e non l’annullamento della vendita o dell’iscrizione dell’ipoteca. Proprio per evitare di trovarsi in una situazione del genere, la legge mette a disposizione lo strumento della trascrizione del preliminare nei registri immobiliari. In questo modo, eventuali vendite dello stesso immobile, o la costituzione di altri diritti a favore di terze persone, non pregiudicheranno i diritti del compratore. Per la trascrizione del preliminare è necessario che l’atto sia stipulato con l’intervento di un notaio. In questo caso, all’imposta di registro e all’imposta di bollo di 155 euro si aggiunge anche il versamento dell’imposta ipotecaria di 200 euro e delle tasse ipotecarie di 35 euro.
I mediatori immobiliari hanno l’obbligo di registrare i contratti preliminari di compravendita stipulati a seguito della loro attività. In generale, per gli affari conclusi con l’intervento degli agenti immobiliari, è obbligatorio richiedere la registrazione per:
- i contratti preliminari
- l’accettazione della proposta, quando le clausole inserite nello schema di proposta siano di per sé sufficienti e necessarie a determinare la conclusione di un contratto preliminare di compravendita.
Non sono, invece, soggetti a registrazione:
- gli incarichi di vendita conferiti al mediatore
- la proposta di acquisto
- l’accettazione della proposta che non sia di per sé sufficiente a determinare la conclusione di un contratto preliminare di compravendita.
