Quando è stato stipulato un muto ipotecario si ha la possibilità di surroga del mutuo o di sostituzione.
La surroga del mutuo consinste nel trasferimento del muto da una banca ad un’altra con possibilità di modificare le condizioni. Questa possivbilità di trasferimento del mutuo è stato introdotto dalla ligislazione italiana nel 2007 (legge 40) con il decreto Bersani.
La Portabilità
La portabilità consiste in un nuovo contratto di mutuo in sostituzione di un precedente finanziamento e dall’insieme di garanzie che tutelano il credito. Per portabilità si intende la sostituzione di un’operazione precedente con una nuova operazione, con il subentro di un nuovo soggetto che finanzia a cui spettano gli stessi diritti del creditore originale.
Surroga del mutuo a costo zero
La legge consente di fare una vera portabiltà, in sostanza una sostituzione a costo zero dando la possibilità al cliente di optare per un mutuo con un istituto bancario che offra delle condizioni migliori. Con la surroga del mutuo è possibile cambiare il tasso d’interesse da fisso a variabile oppure da variabile a fisso, la durata stessa del mutuo e l’interesse che l’istituto bancario guadagna, spread.
Surroga del mutuo per volontà del debitore
Le norme prevedono la surrogazione per volontà del debitore secondo quanto previsto dall’articolo 1202 del codice civile. La surrogazione per volontà del debitore che prevede la possibilità di surrogare il creditore anche senza l debitore, che prende a mutuo una somma di danaro o altra cosa fungibile al fine di pagare il debito, può surrogare il mutuante nei diritti del creditore, anche senza il consenso di questo.
La surrogazione ha effetto quando concorrono le seguenti condizioni:
- che il mutuo e la quietanza risultino da atto avente data certa
- che nell’atto di mutuo sia indicata espressamente la specifica destinazione della somma mutuata
- che nella quietanza si menzioni la dichiarazione del debitore circa la provenienza della somma impiegata nel pagamento. Sulla richiesta del debitore, il creditore non può rifiutarsi di inserire nella quietanza tale dichiarazione.
Scelta ponderata prima di procedere con la surroga del mutuo
Prima di procedere con la surroga del mutuo occorre ponderare attentamente la scelta per comprendere la convenienza. Prima di scegliere un mutuo di un’altra banca occorre capire con certezza se la convenienza sia effettiva. Gli esperti consigliano di verificare diversi preventivi e di confrontare i diversi tassi d’interessi, la durata del mutuo stesso, l’importo delle rate da pagare.
Ricorrendo alla surroga è possibile, non solo accedere a tassi di interesse più bassi, ma anche modificare la durata del finanziamento, lo spread applicato dalla banca, cioè il suo ricavo, e la tipologia di tasso: ad esempio, da variabile a fisso e viceversa. E’ possibile inoltre usufruire di condizioni migliori anche dal punto di vista delle spese accessorie e periodiche legate al finanziamento, mentre l’importo del nuovo mutuo non può essere maggiore del debito residuo che si ha con la banca che ha erogato il prestito in origine. Per quanto riguarda invece l’ipoteca, continua a essere valida quella già iscritta, che va solo aggiornata comunicando gli estremi della ‘nuova’ banca.
Surroga del mutuo: documenti da presentare
Per richiedere una procedura di surroga del muto, come previsto dalla legge, occorre inviare una domanda al nuovo Istituto Bancario con cui si è deciso di rivolgersi e per conoscenza alla banca con cui è stato stipulato il mutuo. Per legge, la nuova banca può respingere la richiesta, mentre la vecchia è obbligata a dare il via libera all’operazione entro 30 giorni lavorativi per non rischiare penali e sanzioni.
Ecco i documenti anagrafici da presentare per gli intestatari del mutuo per la surroga del mutuo
- Copia di un documento d’identità
- Copia del codice fiscale
- Certificato di nascita
- Certificato di stato civile.
Per coloro che sono coniugati occorre presentare l’atto di matrimonio del comune dove è stato celebrato con tutti i relativi obblighi dei beni, mentre per i divorziati occorre presentare la sentenza del tribunale
Documenti del proprio reddito da presentare per la surroga del mutuo
Lavoratori dipendenti:
- ultimi due cedolini dello stipendio
- copia Cud /Modello 730 /Unico
Lavoratori autonomi
- Iscrizione alla Camera di Commercio
- Copia Unico
Liberi Professionisti
- Iscrizione Albo Professionale
- Copia Unico
